يُعد سوق العقارات في دبي من أكثر الأسواق عرضاً وطلباً في العالم، كون أنها منطقة تجمع العديد من الثقافات واللغات والشعوب في رقعة واحدة، وتمتلك كافة الأسباب الاقتصادية التي تجعل منها بيئة استثمارية مجدية، وتلعب حكومة دولة الإمارات دوراً كبيراً في تعزيز الاستثمار من خلال سنها للقوانين والتشريعات، التي تمنح الحماية للمستثمرين في المنطقة، ومنها ما سنته من تشريعات واضحة لتنظم العلاقة بين الملاك والمستأجرين لضمان حقوق كلا الطرفين. ولهذا، أصدرت إمارة دبي قانون الإيجارات الذي يحدد الحقوق والواجبات لكل من المستأجر والمالك، مما يساهم في خلق بيئة إيجارية عادلة ومستقرة، تحفظ الحقوق للطرفين في حالات النزاع.
يهدف هذا القانون إلى حماية المستأجرين من الزيادات العشوائية في الإيجار وضمان عدم الإخلاء التعسفي، بينما يمنح الملاك الحق في استرداد عقاراتهم وفق شروط محددة. كما تلعب مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) دوراً أساسياً في الإشراف على تنفيذ القوانين العقارية ووضع آليات لحل النزاعات عبر مركز فض المنازعات الإيجارية.
في هذا المقال، سأقدم لك شرحاً مفصلاً لحقوق وواجبات كل من الملاك والمستأجرين في دبي، لضمان تجربة إيجارية شفافة وعادلة لجميع الأطراف.
قوانين الإيجار الأساسية في دبي:
في البداية وبالنظر إلى قانون إمارة دبي فيما يتعلق الأمر بقانون الإيجار الخاص بمؤسسة التنظيم العقاري، فأن هناك أربعة قوانين رئيسية يجب وضعها في الاعتبار والاستناد إليها لاستخلاص حقوق وواجبات كلاً من الطرفين وهي:
أولاً: رقم (26) لسنة 2007: ينظم هذا القانون العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي
ثانياً: قانون رقم (33) لسنة 2008: عدّل هذا القانون بعض مواد القانون رقم (26) لسنة 2007 وينظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في دبي.
ثالثاً: مرسوم رقم (26) لسنة 2013: أنشأ هذا القانون مركز تسوية المنازعات الإيجارية (RDSC) ، الذي يتولى جميع أنواع المنازعات الإيجارية في دبي.
رابعاً: مرسوم رقم (43) لسنة 2013: يحكم هذا القانون تحديداً زيادة الإيجارات في دبي.
وبناء على ذلك، إليك أهم الالتزامات الواردة نصاً بالقانون والتي حددها بشكل مفصل لكلا الطرفين وهي:
أولاً: التزامات وحقوق المستأجر
التزامات المستأجر
- دفع بدل الإيجار: يجب على المستأجر سداد بدل الإيجار في المواعيد المحددة.
- الحفاظ على العقار: يُطلب من المستأجر المحافظة على العقار كما يحافظ الشخص العادي على ممتلكاته، وعدم إجراء أي تغييرات أو ترميمات دون إذن خطي من المؤجر والحصول على التراخيص اللازمة من الجهات المختصة.
- إجراء الصيانة البسيطة: يلتزم المستأجر بإجراء الترميمات التي تم الاتفاق عليها أو جرى العرف على تكليفه بها.
- عدم التأجير من الباطن: لا يجوز للمستأجر التنازل عن الانتفاع بالعقار أو تأجيره من الباطن للغير إلا بموافقة خطية من المؤجر.
حقوق المستأجر :
- استلام العقار بحالة صالحة للسكن: يحق للمستأجر استلام العقار في حالة جيدة وصالحة للغرض المؤجر من أجله.
- إجراء الصيانة الضرورية: يجب على المؤجر إجراء الصيانة اللازمة للحفاظ على حالة العقار، ويحق للمستأجر المطالبة بذلك عند الحاجة.
- الحماية من الإخلاء التعسفي: لا يجوز للمؤجر إخلاء المستأجر قبل انتهاء مدة العقد إلا في حالات محددة نص عليها القانون، وبعد تقديم إشعار مسبق.
- استرداد مبلغ التأمين: يحق للمستأجر استرداد مبلغ التأمين المدفوع عند بداية العقد، بعد خصم أي تكاليف لإصلاح الأضرار التي تسبب فيها المستأجر.
- الاعتراض على التعديلات غير المتفق عليها: يحق للمستأجر الاعتراض على أي تعديلات أو تغييرات في العقار قد تؤثر على راحته أو استخدامه للعقار، إذا لم يتم الاتفاق عليها مسبقًا.
ثانياً: التزامات الملاك
التزامات الملاك
- تسليم العقار بحالة صالحة: يجب على المؤجر تسليم العقار وتوابعه في حالة تصلح معها لاستيفاء المنفعة المقصودة كاملة.
- إجراء الصيانة الضرورية: يلتزم المؤجر بإجراء الصيانة اللازمة للحفاظ على حالة العقار وتمكين المستأجر من الانتفاع به.
- عدم التعرض للمستأجر: يجب على المؤجر عدم التعرض للمستأجر بما يزعجه في استيفاء المنفعة مدة الإيجار، أو إحداث تغييرات في العقار تؤثر على الانتفاع المتفق عليه.
بالإضافة إلى ذلك، يتناول القانون حالات الإخلاء وشروطها، مثل عدم سداد بدل الإيجار أو التأجير من الباطن دون إذن، ويحدد الإجراءات القانونية المتبعة في هذه الحالات.
حقوق الملاك
- استلام بدل الإيجار في المواعيد المحددة: يحق للمؤجر استلام الإيجار في المواعيد المتفق عليها في العقد.
- إخلاء المستأجر في حالات محددة: يحق للمؤجر طلب إخلاء المستأجر قبل انتهاء مدة العقد في حالات معينة، مثل عدم سداد الإيجار بعد إشعار المستأجر، أو تأجير العقار من الباطن دون إذن خطي، أو استخدام العقار لأغراض غير مشروعة.
- استعادة العقار لأغراض شخصية: يحق للمؤجر استعادة العقار عند انتهاء العقد لاستخدامه الشخصي أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى، بشرط إشعار المستأجر بذلك قبل 90 يومًا على الأقل من انتهاء العقد.
- إجراء التعديلات الضرورية: يحق للمؤجر إجراء التعديلات أو الإصلاحات الضرورية في العقار، بشرط عدم تأثيرها سلبًا على استخدام المستأجر للعقار، وإشعاره مسبقًا بذلك
وفي الختام، إن التزام كلاً من الطرفين في ما ورد في قانون الإيجارات يحقق لهم بيئة إيجارية مستقرة، ويحد من النزاعات التي يمكن أن تطرأ خلال مدة الإيجار ويساعدهم على حلها بشكل قانوني مما يعزز الثقة فيما بينهم، وإن الإلمام في أدوراهم المحددة لهم قانونياً والتزامهم بما ورد في شروط العقد يمنعهم من الوقوع في أخطاء تعسفية عند استخدام حقوقهم فيما بعد. فإن قانون الإيجار هو المعيار الإساس لتحقق تجربة إيجار سلسلة وآمنة لجميع الأطراف.
